8(800)3010-567(звонок бесплатный) | 1@artpot.ru

Разработка градостроительной концепции
Разработка Проекта планировки территории (ППТ)
Разработка фасадов и архитектурной концепции
Проектирование объектов капитального строительства
Центр прикладной урбанистики
Дизайн
Лучшие проекты мастерской
Квартал Южный, Новые Ватутинки. Разработка фасадов
главная| Состав сценариев и программ развития неосвоенных территорий

Состав сценариев и программ развития неосвоенных территорий

Автор
Владимир Корбашов
Руководитель проектной мастерской «Artpot»
+7(916)746-2803
1@artpot.ru
Проблематика

Территориальные образования развиваются при обязательном и необходимом условии – кому-либо это должно быть выгодно/полезно. Существующие проекты развития, как правило, используют формулу с одним стейкхолдером – девелопер/застройщик. Соответственно, развитие неосвоенных территорий ограничивается кругом его интересов – проектом застройки.

Результат – монофункциональная, монотонная площадная застройка жилым фондом. Привлечь в такие проекты покупателей становится все сложнее. Скорость продаж и, соответственно, сроки возврата заемных средств – непредсказуемы.

Наличие устойчивого спроса на жилье (например, в Москве и МО) не гарантирует успех отдельно взятого проекта застройки в силу высокой конкуренции.

Цели
  • Снижение инвестиционных рисков;
  • Предсказуемость финансовых потоков;
  • Многофункциональное, разнообразное, социально значимое наполнение территориальных образований с очевидной выгодой застройщика, умножение конкурентных преимуществ проекта;
  • Формирование полнокровной, безопасной и вдохновляющей среды обитания – обязательного и необходимого условия развития человеческого капитала как интенсивного фактора социально-экономического развития нового территориального субъекта.
Задачи
  • Организация нового хозяйствующего субъекта – Оператора проекта, источники прибыли которого заключаются в действиях по достижению заявленных целей;
  • Кооперация. Новые формулы взаимодействия хозяйствующих субъектов в целях снижения рисков, предсказуемости финансовых потоков, разнообразного многофункционального наполнения территории ко взаимной выгоде участников проекта;
  • Обеспечение горожан рабочими местами в пределах проектируемой территории;
  • Организация информационного поля, обслуживающего достижение целей;
  • Посев социо-территориальных процессов, устанавливающих конструктивные социальные сценарии, умножение человеческого капитала и, в конечном итоге, социально-экономическое развитие нового территориального образования;
Решение

Роль Оператора проекта

  • Привлечение в проект резидентов, которые:
    • Не составляют конкуренцию товарным позициям застройщика;
    • Умножают конкурентное преимущество позиций застройщика;
    • Являются дополнительным источником покупателей;

  • Привлечение в проект резидентов, извлекающих пользу от использования новых территориальных образований, обеспечивающих наполнение зон публичных взаимодействий, привлечение на территорию потенциальных покупателей;
  • Оказание резидентам проекта услуг на возмездной основе.

 
Новые формулы взаимодействия хозяйствующих субъектов

Единственный работающий способ организовать многофункциональное наполнение и, в последующем, полноценное развитие – ввести в формулу новых выгодоприобретателей, источником прибыли которых будет развитие по остальным, кроме застройки жильем, направлениям.

Особо стоит отметить, что в числе новых резидентов могут оказаться субъекты, извлекающие для себя пользу, а не финансовую выгоду.

Таким образом, силами хозяйствующих субъектов, действующих в своих интересах и без привлечения дополнительных ресурсов организатора, мы получаем:
  • Инновационные образовательные проекты;
  • Обеспечение рабочими местами 100% населения трудоспособного возраста;
  • Наполнение мест общего пользования полезной и содержательной для горожан деятельностью;
  • Развитие общественно-значимых социальных проектов.

Принцип развития мест общего пользования, концентраторов пешеходного трафика

Городские парки, благоустроенные пешеходные зоны увеличивают стоимость недвижимости на сопредельной территории (от 5 до 10%). Этот ресурс используем на компенсацию расходов на благоустройство территории.

Оператор проекта организует полезное использование территории значительным количеством платежеспособных горожан – условие развитие уличного бизнеса и источник финансирования расходов на поддержку и развитие инфраструктуры.
Деятельность по привлечению и организации новых выгодоприобретателей – ключевая роль Оператора (модератора) программы развития.

Обеспечение горожан рабочими местами, схематично
Что раньше – курица или яйцо? Как в «чистое поле», где некому работать, привести работодателя? Или проще сначала привлечь жителей на территорию, где нет возможности работать и зарабатывать? В любом случае риски превышают допустимые разумные пределы.

По каким причинам множество людей снимается с насиженных мест, а предприниматели рискуют и создают новые предприятия?

Рассмотрим схематичное представление мотивов и действий людей, переезжающих на постоянное место жительства в крупные города и мегаполисы:

Информация о наличии в другом городе работы, условий профессионального роста;
Любая другая причина переезда.
Временное переселение в арендный жилой фонд;
Трудоустройство;
Покупка квартиры в новом месте.

Рассмотрим также схематичное представление мотивов и действий бизнесменов, открывающих новые предприятия в другом городе:


Необходимость в развитии бизнеса. Поиск информации;
Изучение возможностей.
Рискованные действия на новом месте.

Схему действий в самом общем виде можно представить следующим образом:

Осознанная необходимость в переменах. Рискованные действия на новом месте.

Очевидно, что среди потенциальных работников и работодателей существует отложенный спрос на развитие бизнеса и переезд на новое место с пониженным до разумных пределов уровнем риска.

Работодатели и потенциальные работники были бы рады найти друг друга в нашем проекте, заключить соглашение о намерениях, исключить риски.

Дадим им такую возможность, вводим в схему действий новый элемент (информационное поле):

Осознанная необходимость в переменах.
  • Выражение намерений в информационном поле;
  • Анализ поступающих предложений;
  • Предварительные договоренности.
Действия на новом месте с минимальным риском.

Проект застройки на основе сценария развития – это, в конечном итоге, расширенный ассортимент предложения застройщика, обоснованный актуальными запросами потенциальных покупателей и резидентов (Жилая застройка + объекты транспортной и социальной инфраструктуры + места приложения труда из расчета 100%-го охвата населения трудоспособного возраста).

При расширенном ассортименте застройщик снижает риски, скорость продаж повышается кратно количеству позиций в предложении, поскольку они продаются одновременно и не конкурируют между собой.

Драйвером развития территорий являются хозяйствующие субъекты, действующие с очевидной выгодой для себя. Модератор развития – Оператор проекта, оказывающий услуги резидентам проекта на возмездной основе.

Мы формируем условия, при которых собственное развитие деятельных субъектов оказывается локомотивом для всего региона в масштабе поселка, города или административного района.

Посев Социо-территориальных процессов
Социо-территориальный процесс (СТП) –цепь неразрывно связанных, взаимозависимых явлений и событий в социальном и физическом пространстве. Это жизнедеятельность социальной системы в канве организованного пространства.

Сценарий развития предполагает использование таких СТП, которые послужат формированию безопасной и развивающей среды обитания, установлению конструктивных социальных сценариев.

Способы установления и развития конструктивных социальных сценариев
  • Топологические особенности пространственных образований:
    • Организация концентраторов пешеходного трафика, узлов повышенной плотности уличных взаимодействий – установление конструктивных уличных «взаимодействий незнакомцев»;
    • Оздоровление топологических «черных дыр», искоренение зон «анонимных взаимодействий» на чужой и опасной территории;
    • Исключение транзитного трафика на второстепенных улицах и дворовых пространствах – развитие частно-собственнического отношения горожан к этим территориям, ответственности за происходящее там;
    • Пониженная проницаемость дворового пространства – условия для появления и развития локальных (соседских) сообществ.
  • События – триггеры;
  • Целенаправленные действия субъектов городской жизни, городских лидеров и авторитетов.

Примеры планировочных решений городского пространства, формирующих частно-собственническое отношение горожан к территории

Пример организации городского квартала малоэтажной застройки

Примеры проектов комплексного развития территорий

 

Порядок действий, схематично:

Процесс реализации сценария протяжен во времени, имеет несколько стадий:

  • Подготовительный этап, формирование в существующей наружной среде сообществ, социальных и образовательных проектов с целью их дальнейшего размещения непосредственно на проектируемой территории;
  • Концепция застройки разрабатывается в контексте взаимодействия с широким кругом потенциальных резидентов проекта. Проектируем только то, что уже имеет покупателей;
  • Триггер проекта – первый объект, физически построенный на неосвоенных территориях. Использование этого объекта должно быть настолько важным для целевой аудитории, что ради этого потенциальные покупатели поедут в «чистое поле»;
  • Застройка территории очередями, последовательный ввод объектов в эксплуатацию, посев СТП.

Результат
  • Снижение инвестиционных рисков, предсказуемость финансовых потоков;
  • Существенное улучшение финансовых показателей проекта застройки;
  • Увеличение скорости продаж за счет расширения неконкурирующих товарных позиций застройщика;
  • Сформированы условия, необходимые для размещения в регионе крупных предприятий;
  • Реализация в регионе крупных инвестиционных проектов, связанных с промышленным производством, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, застройкой арендного и жилого фонда;
  • Условия для развития среднего и мелкого бизнеса. Методики предусматривают формирование дополнительных выгодных условий для развития среднего и мелкого бизнеса усилиями модератора проекта (Оператора);
  • Обеспечение горожан трудоспособного возраста рабочими местами в пределах проектируемой территории;
  • Привлечение в регион высококвалифицированных специалистов;
  • Размещение на территории качественных образовательных проектов;
  • Размещение на территории общественно значимых социальных проектов;
  • Формирование условий эндогенного развития человеческого капитала, интенсивного социально-экономического развития.
©2015 ООО Артпот